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“內(nèi)容全面，重點突出，言簡意賅，非常務(wù)實。”在聽完全國兩會政府工作報告后，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長、中國財政科學(xué)研究院研究員賈康這樣說。

今年政府工作報告對房地產(chǎn)工作著墨頗多，“穩(wěn)住樓市股市”“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”“好房子”等，首次被寫入報告。穩(wěn)住樓市股市，事關(guān)老百姓資產(chǎn)，事關(guān)經(jīng)濟穩(wěn)定，已經(jīng)成為一場必須要打贏的戰(zhàn)役。

“目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常明顯地在加快企穩(wěn)步伐，一段時間內(nèi)波動仍然不可避免，局部一些麻煩還會出現(xiàn)，但是市場總體而言會越來越趨向健康向上，以企穩(wěn)為主導(dǎo)已看得非常清楚。”賈康表示。

此前，市場上曾有悲觀人士認為，中國房地產(chǎn)市場需要三五年才能完成筑底，賈康并不認可這種觀點。去年中國房地產(chǎn)報記者在采訪他時，他就判斷，如果處理得好，樓市回暖的時間還可以更早一些，比如2024年底到2025年上半年，會有更多區(qū)域房地產(chǎn)市場隨著一線城市的風向標作用而回穩(wěn)。

“在樓市穩(wěn)住之后，要更多注意標本兼治進而追求治本為上，基礎(chǔ)性制度建設(shè)必須攻堅克難，才有望支撐出一個以健康發(fā)展長效機制為基本表現(xiàn)的房地產(chǎn)運行新模式。”賈康說。

樓市正在加快企穩(wěn)

中國房地產(chǎn)報：聽完今年的政府工作報告，你有什么感觸？

賈康：會議精神延續(xù)了此前中央政治局會議及中央經(jīng)濟工作會議的指導(dǎo)方針，對新的一年經(jīng)濟和社會發(fā)展工作提供了具體思路。內(nèi)容全面，條理清楚，突出重點，在具體工作要領(lǐng)上言簡意賅，非常務(wù)實。

中國房地產(chǎn)報：政府工作報告對于2025年房地產(chǎn)定調(diào)多次提到要“穩(wěn)”，比如“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并將房地產(chǎn)風險列為防風險第一位。對此你怎么看？

賈康：房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于全局的影響不可忽視。樓市股市是兩個最敏感的領(lǐng)域，必須要穩(wěn)住。從短中期內(nèi)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，再對應(yīng)到標本兼治，追求治本為上的基礎(chǔ)性制度建設(shè)長遠影響，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這個邏輯非常清楚，就是要從短期止跌回穩(wěn)銜接到實現(xiàn)中長期健康發(fā)展的訴求上來。

李強總理在政府工作報告中指出，我們既要正視困難問題，更要堅定發(fā)展信心，要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)。都離不開一個“穩(wěn)”字，這也是把短期與中長期目標銜接而行穩(wěn)致遠之意。

中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在來看，樓市能穩(wěn)住嗎？

賈康：隨著政策暖風頻吹，到現(xiàn)在應(yīng)該講，房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常明顯地在加快企穩(wěn)步伐。一線城市、不少二線城市乃至某些三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)后回升的跡象，樓市整體趨勢向好。之前市場層面曾擔心的“崩盤”局面，已經(jīng)完全可以排除了。但是，房地產(chǎn)市場“冰火兩重天”的格局依然沒有變。

同時，我們也不希望看到，樓市在經(jīng)歷“大落”“穩(wěn)住”以后，再來一個“大起”，還是應(yīng)該穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，以進促穩(wěn)，能夠健康平穩(wěn)發(fā)展。因此，在樓市穩(wěn)住之后，要更多注意如何標本兼治進而追求治本為上，要對接到長期良性健康發(fā)展新模式的打造上。

中國房地產(chǎn)報：政府工作報告提出，因城施策調(diào)減限制性措施，像北京、上海、深圳，今年會進一步放松限購嗎？

賈康：調(diào)減限制性措施，如果指的是狹義的行政限購，現(xiàn)在僅剩下一線城市中的北京、上海、深圳，以及海南的部分區(qū)域，對住宅還有限購政策。如果有必要的話，可以按這個趨勢繼續(xù)往下調(diào)減。

基礎(chǔ)制度建設(shè)解決房地產(chǎn)治本問題

中國房地產(chǎn)報：政府工作報告提出，“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。”如何理解更大自主權(quán)？

賈康：因城施策、因地施策下，必然要匹配地方自主權(quán)。各個地方的實際情況千差萬別，中央給出原則性指導(dǎo)方針，即要穩(wěn)住，要以土地和房產(chǎn)的收儲對接優(yōu)化存量，于優(yōu)化存量的基礎(chǔ)上再考慮增量政策的定制化實施方案。地方應(yīng)該因城施策發(fā)揮其應(yīng)有自主權(quán)，實事求是，因地制宜，包括在存量住宅收購以后，它的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、用途等，都是要根據(jù)各地情況具體設(shè)計才行。

在住房的有效供給方面，這些年政策的一個清晰思路就是，首先有社會政策托底，解決保障軌上低收入、低中收入階層及“夾心層”的住有所居問題。已經(jīng)收購的地皮和存量房產(chǎn)，可以在地方通盤的國土開發(fā)規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略的頂層規(guī)劃覆蓋之下，作合理的結(jié)構(gòu)上的設(shè)計，更快更好地把住有所居的保障軌托到位。

住房雙軌制的另外一個軌——商品房軌道，從一般商品住宅到中高端住宅再到高端住宅，其結(jié)構(gòu)優(yōu)化則更多地要靠市場去解決。低端、低中端收入階層都住有所居了，剩下的中產(chǎn)階層以上的這些社會成員，則按照自己的貨幣支付能力和偏好行使消費者主權(quán)，在買方市場已經(jīng)成為主導(dǎo)的情況之下，可以更從容地去完成自己的住房交易，包括滿足剛需和改善性需求。

當然，保障房軌要想托底托到位，商品房軌要想健康長效運行，需要與房地產(chǎn)領(lǐng)域配套改革連在一起，包括土地制度改革、住房雙軌制改革、金融改革，以及財稅制度改革等，都要納入中央所說的基礎(chǔ)性制度的搭建中來。改革進入深水區(qū)，攻堅克難，才有望支撐出一個以健康發(fā)展長效機制為基本表現(xiàn)的房地產(chǎn)運行新模式。

中國房地產(chǎn)報：這一點在政府工作報告中也被重點提及，即“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。今年在房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度搭建上會有哪些突破？

賈康：配套改革必須有序推進。

我一直強調(diào)，基礎(chǔ)性制度建設(shè)至少涉及四個方面制度建設(shè)，即土地制度改革、住房雙軌制、金融雙軌制、稅收制度改革。土地制度改革會進一步酌情深化，像農(nóng)村集體建設(shè)用地入市已經(jīng)講了多年，入市之后這些土地的用途，還是要結(jié)合房地產(chǎn)方面的一些重點問題來形成有效供給。比如可以借鑒重慶經(jīng)驗中的地票制度，把土地收儲與地票制度相結(jié)合，這方面還有很大的作為空間。金融改革方面，新的發(fā)展階段更多地強調(diào)金融體制機制改革創(chuàng)新和防范風險相結(jié)合，這其中房地產(chǎn)領(lǐng)域是重頭戲。至于議論多年的房地產(chǎn)稅改革，現(xiàn)在可能還不宜正面來加以強調(diào)，卻不排除以后會跟上。

好房子是終極賽道

中國房地產(chǎn)報：政府工作報告提出，要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。政府工作報告首提好房子建設(shè)，應(yīng)該怎么理解？

賈康：這是高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)有之義，也是住有所居目標的歸宿。中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，已經(jīng)從原來賣方市場為主轉(zhuǎn)為買方市場為主。這意味著，老百姓要買自己滿意的房子，就更有挑選余地，更有從容比較的彈性空間了。對于開發(fā)商而言，這會形成一種倒逼。開發(fā)商之間的優(yōu)勝劣汰，最終要體現(xiàn)在盡可能以好房子來實現(xiàn)自己的投資回報，實現(xiàn)自己在競爭中的相對優(yōu)勢。

好房子建設(shè)，要落在滿足人民群眾美好生活的需要，落在升級發(fā)展上。之前，在房子短缺時代，更看重人均住房面積?，F(xiàn)在，更應(yīng)該看重的是房子的品質(zhì)，包括安全、舒適、綠色、智慧，審美方面要更加賞心悅目，使用方面要更加方便，稱心如意。還要加上一點，就是適應(yīng)老齡化趨勢，住房里面應(yīng)該配置專門適應(yīng)老年人的一些附加設(shè)施。此外，外部的環(huán)境配套優(yōu)化，也是好房子必須要解決的問題。