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全國正掀起新一輪“地王潮”。

3月25日，杭州一宗宅地賣出樓面價7.74萬元/平方米的高價，溢價率達(dá)69.86%，不到兩個月“單價地王”再次被刷新。這也是杭州全面取消新房限價后，不到半年時間第三次刷新最高單價。

幾日前，北京也誕生了新的單價“地王”，海淀區(qū)上地板塊一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價創(chuàng)北京土拍歷史新高，也是北京首宗10萬+地塊。

3月11日，成都高新區(qū)一宗宅地樓面價破3萬元/平方米，溢價率70.43%，刷新成都?xì)v史最高單價。

稍早些時，上海靜安寺社區(qū)成交一宗袖珍地塊，樓面價高達(dá)16.23萬元/平方米，不僅問鼎上海樓面價紀(jì)錄，也打破了全國“單價地王”紀(jì)錄。天津開年首場土地拍賣中，和平區(qū)宅地拍出4.35萬元/平方米樓面價，創(chuàng)下自2018年以來最高。

從幾個核心城市開始，高價地現(xiàn)象正席卷全國，樓市轉(zhuǎn)向已經(jīng)開始。

“這和近期一二線城市房地產(chǎn)市場不斷回暖、市場情緒攀高有直接關(guān)系，這也給了市場一個信號，就是今年樓市“小陽春”成色會比去年好很多，開發(fā)商越來越注重在一線、強(qiáng)二線城市拿地，預(yù)計這種市場熱度會蔓延至更多城市。”中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦分析稱。

優(yōu)質(zhì)高價地涌現(xiàn)

房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)大背景下，核心城市土地市場率先回暖，越來越多城市拿出了“壓箱底”優(yōu)質(zhì)地塊，快速引爆市場行情。

3月25日，杭州共賣出4宗地塊，全部溢價成交，平均溢價率52%，共收金101.53億元，其中最熱門的是水電新村地塊，經(jīng)過72輪激烈競拍，成交樓面價達(dá)7.74萬元/平方米，總價52億元，成為杭州宅地新“地王”。該地塊地理位置優(yōu)越，周邊豪宅掛牌價超10萬元/平方米。

兩個月前，1月24日，杭州拱墅區(qū)一宗地塊成交，溢價率71.25%，樓面價6.48萬元/平方米，刷新當(dāng)時杭州單價紀(jì)錄。兩宗“地王”的競得者均為濱江集團(tuán)。

在優(yōu)質(zhì)宅地帶動下，杭州土地市場持續(xù)高熱?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至3月25日，今年杭州已有7宗涉宅地塊溢價率超過50%，溢價率超過20%的涉宅地塊有20宗。

粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新智庫常務(wù)副主席姚育賓表示，近些年來，杭州通過優(yōu)化城市規(guī)劃，加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，重點(diǎn)布局?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)，涌現(xiàn)了杭州科技“六小龍”企業(yè)等，帶動大量高端人才和優(yōu)質(zhì)企業(yè)往杭州聚集，當(dāng)?shù)赝恋匦枨笱杆偕郎?，核心地段更?ldquo;一地難求”。在火爆搶地行情下，催生出杭州地價“天花板”。

今年以來，北上廣深4個一線城市和以杭州、成都為代表的二線城市，多次拍出高價地，且均為優(yōu)質(zhì)地塊。比如北京海淀區(qū)拍出的單價“新地王”，所處上地板塊兼具產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和學(xué)區(qū)優(yōu)勢。

根據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市周度土地市場數(shù)據(jù)，3月17日～3月23日平均溢價率升至14.7%，且已連續(xù)5周都在10%以上。

3月26日，上海市靜安區(qū)土地推介會上，最受關(guān)注的大寧地塊將于3月28日摘牌，起始樓面價突破7萬元/平方米，將刷新區(qū)域單價紀(jì)錄。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱表示，“地王”頻現(xiàn)原因有三個，一是全國兩會以來，政策端多次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，提振市場信心。二是一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略起到“對癥下藥”作用，通過核心地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，后續(xù)入市將形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環(huán)。三是房企投資信心持續(xù)修復(fù)，且愈加注重利潤率和安全性，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險配置的首選。

誰在搶奪“地王”？

幾乎每一輪“地王潮”，都和樓市復(fù)蘇息息相關(guān)。

中國房地產(chǎn)歷史上，共出現(xiàn)過4次“地王潮”，分別是2005年、2009年、2013年、2016年。今年這波“地王潮”，一個明顯特點(diǎn)是集中于一線和強(qiáng)二線城市，而非全國性的。部分弱二線城市、更多三四線城市土地市場，仍以底價成交為主，城市之間分化加劇。

比如，3月26日，蘇州高新區(qū)一宗涉宅用地以6.3億元成交，溢價率僅0.8%；寧波北侖區(qū)大碶街道宅地以底價2.74億元成交。

“這是房企基于對市場風(fēng)險管控和利潤追求，投資策略更傾向于聚焦核心城市，加速補(bǔ)充核心城市土儲，而對三四線城市仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。”粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒說。

另一個明顯特點(diǎn)則是，這波“地王潮”主要是由國企央企拉動，民企極少。

被稱為“杭州地產(chǎn)一哥”的濱江集團(tuán)，是個特例。2024年其斬獲23宗地，22宗位于杭州。去年10月以來，杭州土拍市場成交樓面價屢創(chuàng)新高，濱江集團(tuán)對此貢獻(xiàn)很大。

1月24日，經(jīng)過220輪競價，濱江集團(tuán)以54.56億元競得杭州湖墅單元地塊，成交樓面價6.48萬元/平方米，溢價率71.25%。接著在3月25日杭州土拍中，又高價拿下兩宗地塊，一宗是水電新村“新地王”地塊，另一宗是錢江新城二期宅地，總價25.38億元、樓面價4.18萬元/平方米。

2024年濱江集團(tuán)媒體懇談會上，濱江集團(tuán)表示，將繼續(xù)深耕杭州市場，將資源集中投向杭州優(yōu)質(zhì)地段和項(xiàng)目。

3月18日，北京海淀區(qū)樓面價超10萬元/平方米的“地王”，競得者是中海地產(chǎn)，以75.02億元拿下，溢價率27.93%。

2月25日，上海靜安寺社區(qū)樓面價超16萬元/平方米的“地王”，競得者是靜安區(qū)國資委100%持股的上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司。

3月11日，成都首宗樓面價破3萬元/平方米的“地王”，競得者是招商蛇口，該地塊成交總價27億元，溢價率70.4%。

這輪“地王潮”第三個特點(diǎn)是，由高能級城市持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊拉動，背后更多的是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)市場的預(yù)期信號。

“近期核心城市土拍熱度走高，對市場產(chǎn)生了一定影響，土地價格上升，對于一二手房的價格預(yù)期，形成了反向引導(dǎo)作用。隨著核心城市、核心區(qū)域土地市場熱度不斷提升，有望逐步擴(kuò)散至其他城市，從而在推動樓市企穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。”瑞銀投資銀行亞太及大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻稱。