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  自今年年初起，先后經(jīng)歷“中止出讓”“競出1元房價被認定無效”“6月30日復拍依舊未完待續(xù)”等插曲，四宗堪稱鄭州土拍史上“最難拍”的住宅用地，昨日上午終于找到歸屬。

  6月30日以及昨日，四宗宅地在出讓過程中價格均達到“熔斷”價位，最終以競爭綜合房價的方式找到買家，最高價每平方米31685元。去年8月，同樣在北龍湖，國內(nèi)知名房企金茂以總價35.1億元，畝均價突破4000萬元締造了“818地王”。時隔不到一年，因各項調(diào)控措施，鄰近地塊的成交價降低四成左右。這是房價下降的風向標嗎？業(yè)內(nèi)人士觀點不一。

  消息

  四宗終以““遲到”熔斷宅地”價成交

  昨日上午，鄭政東出（2017）6號、7號及牟政出（2016）198號地再次復拍，至昨日上午10時51分，“復拍再復拍”的三宗住宅用地在網(wǎng)拍中全部“熔斷”，終迎歸屬：

  鄭政東出（2017）6號宗地以地價220500萬元，競綜合房價每平方米31685元的價格被代碼為“47311890”的報價人競得；

  鄭政東出（2017）7號以地價204000萬元，競綜合房價每平方米14360元的價格被代碼為“23963903”的報價人競得；

  牟政出（2016）198號地以地價54000萬元，競綜合房價10960元每平方米的價格被代碼為“15017612”的競買人競得。

  根據(jù)登錄交易系統(tǒng)的網(wǎng)友反饋圖片所示，3位競得人分別為：河南興漢正商置業(yè)有限公司、新鄉(xiāng)碧桂園鳳凰灣置業(yè)有限公司以及新鄉(xiāng)市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

  此外，針對6月30日的網(wǎng)拍，鄭州市國土資源局在其官網(wǎng)發(fā)出公告，對鄭政東出（2017）5號（網(wǎng)）號宗地出讓時系統(tǒng)所得出的結果予以撤銷，對進入一次性綜合競房價的競買人最終報價結果予以確認，將網(wǎng)上自動生成競得結果轉(zhuǎn)為現(xiàn)場人工計算確認競得結果。在公證監(jiān)督下，經(jīng)核算，綜合競房價平均值為30125.25元/平方米，依據(jù)平均值結果確認“45258723”號競買人為最終競得人，最終綜合房價競得價為30100元/平方米。大河報記者獲悉，這塊宗地的競得人也是碧桂園旗下子公司。

  據(jù)悉，這四宗宅地，兩宗位于北龍湖，一宗位于鄭東新區(qū)綜合交通樞紐區(qū)，一宗位于同樣炙手可熱的白沙片區(qū)。

  分析

  時隔一年，地價有變誰哭誰笑，甘苦自知

  一年之間，地價大變，拿地房企，甘苦自知。

  同屬北龍湖區(qū)域，相比去年的“818地王”，昨日拍出的地價低了四成左右（“818地王”畝均價4183萬元；昨日6號地畝均2360萬元）。而且，按照鄭州在鄭東、經(jīng)開兩區(qū)所執(zhí)行的限價政策，昨日拍出的宗地中所對應的最高綜合房價31685元還不及“818地王”所折合出的“樓面價”。“就算你‘變著花樣’說你房子蓋得怎么好，但身邊就杵著一個售價比你低一大截的項目，也夠難受的。”網(wǎng)友“山高人為峰”評價道。

  但一位業(yè)內(nèi)人士A先生（應受訪者要求隱去姓名，下同）對此卻有不同理解。在他看來，近期敢于拿地的房企“占坑”心態(tài)明顯，或許在賭政策未來的松動，或許在賭未來市場的各種不確定性。但這種“賭”，也表明了房企對未來鄭州發(fā)展的信心。

  同時，業(yè)內(nèi)人士C女士也表示，這些房企“涉險拿地”或許也與公司的發(fā)展戰(zhàn)略有著密切的關系。

  但是，無論房企如何打算，北龍湖等熱點區(qū)域的土拍已遠不及往日瘋狂：5號地共有4家房企競價、6號地3家房企競價，這與當初一家公司派出多個“馬甲”廝殺的情況，已不可同日而語。因為，鄭州針對昔日“地王窩”念出“熔斷”緊箍咒后，最高限價三萬二，還要成品住宅交付，這讓很多房企選擇了觀望。對此，業(yè)內(nèi)人士B先生表示，“有綜合房價限制的北龍湖及經(jīng)開區(qū)逐漸降溫，三環(huán)內(nèi)稀缺區(qū)域逐漸升溫”將成為未來鄭州土地市場價格變動的一個趨勢。

  眾說

  鄭州房價持續(xù)全面下調(diào)？業(yè)內(nèi)人士觀點不一

  看完昨日上午宅地網(wǎng)拍后，多個房產(chǎn)微信群“炸了鍋”。

  房價要降了

  “地價回調(diào)四成，房價再不降就說不過去了……”網(wǎng)友“冰川時代”說。

  “真調(diào)控，動真格，犧牲自身利益，換取商品房市場穩(wěn)定，體現(xiàn)了地方政府的決心。”在北師大政府管理研究院副院長、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任宋向清看來，土地成交價低于以前價格的現(xiàn)象，是政府讓利于民的表現(xiàn)。他預測：“房價下降是政府的真實期待，下半年降房價不是可能而是必然。”

  房企不會給你打賠錢的折扣

  但對于此前已在北龍湖等區(qū)域重金購地開發(fā)商的后續(xù)舉措，業(yè)內(nèi)人士D先生則表示，“逐利是企業(yè)的天性，真金白銀的投入，絕不會給你打上一個賠錢的折扣”。

  對此，業(yè)內(nèi)人士E先生也表示，“北龍湖區(qū)域住宅的買受人基本都是高收入人群，品質(zhì)無上限，可選服務或叫附加服務的價格空

  間也無限”。著眼于營銷中“市場細分”的原理，E先生進一步借“土地、房產(chǎn)與面粉、面包”之關系的比喻說，先持有“面粉”是前提，未來不一定只賣“面包”，“提高附加值，賣水餃、賣餛飩、賣燴面就不行嗎？按規(guī)定我可以不賺房子本身的錢，沒人說我不能提供上門打掃衛(wèi)生、個性化設計裝修、一戶一景的園林設計吧！”在他看來，北龍湖所對應的“高收入群體”以及低于1.5容積率所帶來低密度洋房的“可改造空間”將是未來開發(fā)商的最大盈利區(qū)。

  決定房價的是市場，而非其他

  昨日下午，大河報記者與10多位地產(chǎn)從業(yè)者進行交流，大家對房價走勢觀點不一。其中，知名房企“項目總”F先生的話讓記者印象深刻。他說，“要相信市場的力量，決定商品售價的最根本因素還是市場，而非其他”。