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在龍湖收購(gòu)億達(dá)服務(wù)之前，恒大、碧桂園已經(jīng)在新年接連開啟了兩次重磅并購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士稱：“這是新的信號(hào)。”

一場(chǎng)物業(yè)領(lǐng)域的“規(guī)模競(jìng)賽”拉開序幕。

今年3月4日，龍湖物業(yè)以12.73億元收購(gòu)億達(dá)中國(guó)旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)，一紙公告將原本低調(diào)的龍湖物業(yè)推向臺(tái)前。

對(duì)于此次收購(gòu)億達(dá)服務(wù)，龍湖方面對(duì)新京報(bào)記者表示：“億達(dá)服務(wù)項(xiàng)目主要位于北京、大連等高量級(jí)城市，符合龍湖智慧服務(wù)城市布局選擇。此外，億達(dá)服務(wù)多年來(lái)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、共建領(lǐng)域的探索，可以與龍湖在服務(wù)產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。”

而就在龍湖收購(gòu)億達(dá)服務(wù)之前，恒大、碧桂園已經(jīng)在年后接連開啟了兩次重磅收并購(gòu)?？硕鹞锕苁聵I(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨分析稱，“這是新的信號(hào)。物業(yè)公司并購(gòu)由來(lái)已久，但TOP50企業(yè)之間以及上市公司之間的并購(gòu)是在去年以來(lái)才出現(xiàn)的。由于上市公司融資總額超千億，大量現(xiàn)金將用于收并購(gòu)，可以預(yù)見今年年內(nèi)仍會(huì)有多起大型并購(gòu)出現(xiàn)。”

龍湖“吞吃”億達(dá)服務(wù)

作為去年上半年億達(dá)中國(guó)唯一收入增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)板塊，億達(dá)服務(wù)是億達(dá)中國(guó)手上的“香餑餑”。

億達(dá)服務(wù)雖然規(guī)模不大，但卻是一塊“小而精”的資產(chǎn)。億達(dá)服務(wù)成立于1996年，現(xiàn)為東北地區(qū)規(guī)模最大、最具影響力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一，其管理的產(chǎn)品業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商寫、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高鐵站、高校等，服務(wù)項(xiàng)目主要位于北京、大連等城市。

據(jù)公告數(shù)據(jù)顯示，2020年，億達(dá)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入4.81億元，除稅前溢利0.62億元，在管面積1663.6萬(wàn)平方米。

而收購(gòu)億達(dá)服務(wù)對(duì)于龍湖物業(yè)來(lái)說(shuō)，可以迅速擴(kuò)張其在東北地區(qū)的市場(chǎng)份額。對(duì)此，龍湖方面表示：“億達(dá)服務(wù)與龍湖智慧服務(wù)，在服務(wù)理念，以及智慧化、多元化的發(fā)展方向上高度契合。億達(dá)服務(wù)項(xiàng)目主要位于北京、大連等高量級(jí)城市，符合龍湖智慧服務(wù)城市布局選擇，為未來(lái)進(jìn)一步提供高品質(zhì)服務(wù)，打下良好基礎(chǔ)。此外，億達(dá)服務(wù)多年來(lái)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、共建領(lǐng)域的探索，積累豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，使雙方在服務(wù)產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)有機(jī)互補(bǔ)。”

根據(jù)克而瑞物管研究，龍湖智慧服務(wù)以3.08億平方米的在管面積，在2020年中國(guó)物企管理規(guī)模TOP100中位于第7位；而其合約面積達(dá)到4.5億平方米，在去年中國(guó)物企合約規(guī)模榜TOP50中居第8位。

作為尚未上市的物業(yè)巨頭，此次收購(gòu)動(dòng)作也被外界解讀為加快上市步伐。但是，龍湖方面向新京報(bào)回復(fù)稱：“智慧服務(wù)是龍湖六大主航道的重要組成部分，目前并沒有單獨(dú)上市的計(jì)劃。上市是手段，但不是目的。做公司的目的絕對(duì)不是為了多敲一次鐘。”

對(duì)于億達(dá)中國(guó)的這塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，龍湖給出的交易對(duì)價(jià)為12.73億元，同時(shí)，億達(dá)中國(guó)向龍湖作出了利潤(rùn)承諾，未來(lái)4年，億達(dá)服務(wù)及附屬公司的賬面凈利潤(rùn)將不低于0.71億元，如果期間賬面凈利潤(rùn)低于承諾，億達(dá)中國(guó)應(yīng)償付差額。

以承諾利潤(rùn)0.71億元計(jì)算，龍湖此次收購(gòu)億達(dá)服務(wù)的交易總價(jià)（不含凈資產(chǎn)）對(duì)應(yīng)PE（市盈率）倍數(shù)為14.24倍。據(jù)長(zhǎng)期研究物業(yè)并購(gòu)領(lǐng)域的湯曉晨稱，目前一級(jí)市場(chǎng)的PE一般是13-15倍。由此來(lái)看，龍湖收購(gòu)億達(dá)服務(wù)的交易價(jià)格雖然尚在正常區(qū)間，但是也相對(duì)偏高，所以龍湖也對(duì)億達(dá)服務(wù)作出了更高的盈利要求。

而作為剛剛從疫情中挺過(guò)來(lái)的億達(dá)中國(guó)，此時(shí)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)億達(dá)服務(wù)實(shí)屬無(wú)奈之舉。根據(jù)億達(dá)中國(guó)2020年中報(bào)顯示，億達(dá)中國(guó)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅5.68億元，而其一年內(nèi)要償還的債務(wù)有143.6億元。

億達(dá)中國(guó)也坦言稱：“新冠疫情的暴發(fā)對(duì)集團(tuán)物業(yè)銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生負(fù)面影響，出售億達(dá)服務(wù)能幫助集團(tuán)迅速收回資金及彌補(bǔ)短期流動(dòng)資金短缺，同時(shí)與買方建立合作關(guān)系，且所得款項(xiàng)凈額將用于償還集團(tuán)負(fù)債。”

碧桂園、恒大搶占物業(yè)規(guī)模賽道

就在龍湖物業(yè)收購(gòu)億達(dá)服務(wù)之前，恒大和碧桂園已經(jīng)率先發(fā)起兩筆大額并購(gòu)。

今年1月29日，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱，以15億元全資收購(gòu)寧波市亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)。公告顯示，亞太酒店物業(yè)在浙江、江蘇、山東、四川等13個(gè)省份39個(gè)城市擁有在管項(xiàng)目940個(gè)，在管面積超8000萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業(yè)園等業(yè)態(tài)。

借此收購(gòu)，恒大物業(yè)表示，不但可以進(jìn)一步鞏固其在物業(yè)管理上的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而且大幅提升公司在公共建筑及城市公共服務(wù)等領(lǐng)域的管理能力和人才儲(chǔ)備，推動(dòng)規(guī)模與盈利能力持續(xù)提升。同時(shí)，恒大也聲稱，將加速“成為全球規(guī)模最大、布局最廣、業(yè)態(tài)最全、效益最好的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)”。截至今年2月，恒大物業(yè)的合約面積達(dá)到6.79億平方米，在管面積約4.13億平方米。

更值得關(guān)注的是，另一大手筆并購(gòu)來(lái)自于目前上市物企市值排名第一的碧桂園服務(wù)。2月25日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告披露，碧桂園服務(wù)以48.465億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份。憑借這一收購(gòu)，碧桂園服務(wù)在管面積合計(jì)達(dá)到5億平方米。

在賣方現(xiàn)金流緊張的背景下，恒大、碧桂園的這兩筆收購(gòu)顯然較為劃算。湯曉晨表示：“按照2020年利潤(rùn)表現(xiàn)，碧桂園收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)PE倍數(shù)約為12.6倍。恒大收購(gòu)亞太酒店物業(yè)，按照2020利潤(rùn)PE在18倍左右，按照2021承諾利潤(rùn)PE為11.8倍，是相對(duì)劃算的。”

這兩大筆并購(gòu)的背后同樣折射出目前中小物業(yè)和房企的生存困難。以藍(lán)光嘉寶服務(wù)的母公司藍(lán)光發(fā)展為例，去年年中，在“三道紅線”的壓力下，藍(lán)光發(fā)展深陷高額債務(wù)，現(xiàn)金流緊張。從去年下半年開始，藍(lán)光發(fā)展一方面減少拿地，一方面賣資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，其最新公告數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為82.23%，凈負(fù)債率為92.93%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.65%，正在從“三道紅線”同時(shí)踩線的困境中自救。

之所以頻現(xiàn)“大魚吃大魚”的并購(gòu)，湯曉晨認(rèn)為：“在行業(yè)發(fā)展加速情況下，頭部企業(yè)為塑造未來(lái)行業(yè)影響力大舉橫向延伸，在企業(yè)規(guī)模上的訴求強(qiáng)烈；次要原因是地產(chǎn)公司面臨資金困難，尋求物業(yè)公司出售以換取現(xiàn)金流。”

近期并購(gòu)典型案例

跑馬圈地，物企開啟“軍備競(jìng)賽”

物業(yè)領(lǐng)域大型并購(gòu)的出現(xiàn)也昭示著大型物企的“跑馬圈地”正在加速進(jìn)行。

憑借上市的東風(fēng)，恒大物業(yè)在2020年年底率先打響軍備競(jìng)賽第一槍。恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮曾在2020年11月22日的推介會(huì)上表示，恒大物業(yè)上市募集的資金用途中有65%左右將用于對(duì)第三方的收并購(gòu)。

而在今年年初，恒大物業(yè)更是提出了在內(nèi)部?jī)纱缶唧w指標(biāo)，“要在2021年全年每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米，在利潤(rùn)增長(zhǎng)率方面，以各地區(qū)公司2020年全年凈利潤(rùn)額的四分之一為基數(shù)，計(jì)算2021年各季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率。”

上市之后，恒大物業(yè)稱霸的決心可見一斑。和恒大物業(yè)上演雙雄爭(zhēng)霸的碧桂園服務(wù)目前在市值上略領(lǐng)先于恒大物業(yè)，截至今年2月，碧桂園服務(wù)市值為1566.6億元，在上市物企中排名第一，而排名第二的恒大物業(yè)的市值為1472.3億元，雙方差距甚微。

而目前尚未登陸資本市場(chǎng)的萬(wàn)物云（由萬(wàn)科物業(yè)更名而來(lái)）在管面積仍然領(lǐng)先于碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)，在管面積在去年年底達(dá)到5.78萬(wàn)平方米。隨著大型并購(gòu)的拉開，巨頭物業(yè)之間的排名也持續(xù)咬緊，位次之爭(zhēng)更為激烈。

此外，隨著物業(yè)板塊的發(fā)展?jié)摿ν癸@，越來(lái)越多的房企也加入分拆物業(yè)板塊上市的大軍。截至目前，包括融信、中駿、禹州、越秀等地產(chǎn)公司紛紛分拆物業(yè)板塊排隊(duì)等候上市，可以預(yù)見，房企在物業(yè)版圖上的廝殺將愈演愈烈。

根據(jù)克而瑞物管的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，已有45家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)，總市值8049億元，較2020年同期增長(zhǎng)178%；物業(yè)板塊市值均值178.9億元，均值門檻較2020年同期增長(zhǎng)48%。