3月上海新房成交量近“腰斬” 市場觀點：疫情后會迅速恢復
時間:2022-04-12來源:未知 作者:acetouzi 點擊:
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受疫情影響，上海樓市“小陽春”失約。機構數(shù)據(jù)顯示，3月上海全市成交新建商品房4926套，環(huán)比下降33%，同比下降45%。不過，市場分析人士認為，盡管疫情干擾了正常交易節(jié)奏，但市場情緒未受太多影響。業(yè)內人士判斷，上海樓市的”春天“只是遲到而已，待疫情結束，樓市成交量會有“回補”動作，甚至可能出現(xiàn)“淡季不淡”的現(xiàn)象。
上海“金三”落空
今年春節(jié)期間，延續(xù)去年底的一波熱度，上海樓市表現(xiàn)突出。在機構監(jiān)測的重點15城中，上海成交新房505套，同比上漲超300%。彼時，據(jù)業(yè)內人士透露，上海春節(jié)假期新房成交一般在2萬平方米以下，但今年春節(jié)期間上海新建商品住宅成交達到了10.3萬平方米。
2月14日，上海市房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)發(fā)布公告，虎年第一批房源集體亮相，共推出33個項目，總建筑面積約129萬平方米，共計11812套房源，備案均價為57899元/平方米，為市場期待中的“小陽春”做足了鋪墊。而市場也不負眾望，包括上海院子、招商外灘璽、奧園金地格林云尚等在內的一些樓盤成功實現(xiàn)“日光”，去化9成上下的項目亦不在少數(shù)。
按照同策咨詢研究院的判斷，上海今年首批次與去年第六批次新房供應集中于同一季度入市，延續(xù)著去年第六批次的樓市交易熱度，再加上開年來的各項利好：房貸利率下降、銀行放款速度加快、按揭審批流程的寬松等，上海樓市本應在3月中旬出現(xiàn)新一輪的交易高峰。
但出人意料的，由于疫情影響，上海樓市成交受到了明顯沖擊，多個原計劃于3月底入市的樓盤公示延期開盤、暫緩銷售。例如，3月24日，原計劃3月25日啟動認購的碧桂園·柏悅前灣宣布，由于疫情防控原因暫停認購；3月28日，遠洋紅星寶山天鉑宣布即日起-4月5日，售樓處暫停對外開放、接待。一些開盤已經(jīng)結束的項目也宣布暫停后續(xù)銷售流程，例如大華錦繡四季瀾岸小區(qū)就暫緩了簽約和退籌手續(xù)。
機構數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海全市新建商品房共成交4926套，環(huán)比下降33%，同比下降45%；成交金額362億，環(huán)比下降27%，同比下降33%；套均總價734萬元/套，環(huán)比增長9%，同比增長22%；成交均價64017元/平,環(huán)比增長5%，同比增長20%。
來自機構的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海新建商品住宅成交266.7萬平方米，同比減少12.5%。從成交節(jié)奏來看，1月份出現(xiàn)交易高點，為129萬平方米，2月出現(xiàn)回落，3月雖然是傳統(tǒng)銷售季，但成交尚不足80萬平方米的“及格線”。尤其是3月28日-4月3日這一周，上海新建商品住宅成交面積7萬平方米，環(huán)比減少51.1%。
二手房方面，據(jù)機構數(shù)據(jù)顯示，3月，全市共成交二手房1.3萬套，環(huán)比增長1%，同比下降67%；成交金額414億元，環(huán)比增長10%，同比下降67%；套均總價320萬元/套，環(huán)比增長8%，同比下降1%；成交均價39725元/平，環(huán)比增長6%，同比增長1%。
業(yè)內人士解釋說，上海3月下半月以來諸多小區(qū)被臨時封閉，直接影響到看房和交易。而在此之前，上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，上海二手房市場分別成交1.5萬套和1.2萬套，尤其是總價超過2500萬元的豪宅交易也開始活躍。
盡管“金三”失約，但值得一提的是，3月上海高端項目銷售占比明顯提升。
“從成交房源的面積段來看，改善型購房者有所增加。”業(yè)內人士告訴《華夏時報》記者，3月份，90平以上戶型的成交量環(huán)比增長7%，而90平以下戶型成交環(huán)比下降1%。從一季度的累計成交占比來看，70平以下的戶型占比較去年同期增加了3個百分點，90平以上戶型的占比則有所下降。不過預計隨著市場進入上升通道，這個格局或出現(xiàn)變化。
業(yè)內人士也向《華夏時報》記者強調，雖然開發(fā)商作出了應對，比如線上開盤搖號等，但是諸多不便已經(jīng)影響到交易反彈。而從開盤認籌情況來看，尚未出現(xiàn)大的變動，熱度高的項目依然一房難求。
“市場整體活躍度不足，但熱點城市高端項目銷售占比提升。”中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月上海1000萬以上住宅成交占比16.2%，同比上升2.4個百分點，較2021年全年提升3.9個百分點。中指研究院認為，“在市場下行階段，高端產(chǎn)品銷售表現(xiàn)優(yōu)于剛需產(chǎn)品。”
疫情緩解后市場會“回補”
進入4月，上海樓市表現(xiàn)依然慘淡。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月3日-5日清明“小長假”期間，上海新建商品住宅僅成交8172平方米，同比減少69.1%。
盡管如此，對于上海樓市之后的走勢，業(yè)內人士普遍樂觀。
業(yè)內人士認為，一季度成交量同比有所下降，主要是由于三月中旬以來疫情導致的各項經(jīng)濟活動暫停、房產(chǎn)交易暫緩。“但參考2020年的類似情況，隨著疫情逐步得到有效控制，整體樓市有望快速啟動。” 業(yè)內人士說。
其進一步指出，從需求端來看，一是前期積壓的需求將快速釋放，二是足不出戶期間，人們對于空間和物業(yè)的訴求會更強烈，帶動改善置業(yè)的需求；從供給端來看，開發(fā)商也有意愿加大推盤力度，而對于一些中高端樓盤的管控，也會相對松動，從而對快速盤活整個市場起到助推作用；從成交結構來看，90-110平的占比增加較為顯著，達到49%，較去年增加了10個百分點。
“從近期上海市場來看，成交持續(xù)下滑更多是因為疫情的影響，正常交易秩序被擾亂了。但從成交榜單來看，還有簽約過百套的項目，樓市趨勢并未走壞。”業(yè)內人士強調：“近期供應已經(jīng)充分釋放，靜等疫情過后，秩序逐步恢復，這些供應會逐步反映到交易數(shù)據(jù)上。”
業(yè)內人士還認為，近期多個城市相繼加入調控松綁行列，且城市等級也從三四線城市甚至向省會二線城市擴展。而上?；诔鞘械燃夑P系，不需要和其他三四線城市一樣需要政策刺激。
“上海一季度成交表現(xiàn)相對疲軟，只是因為疫情干擾了正常交易節(jié)奏。從市場情緒來看，并沒有受太多影響。待疫情過后，社會秩序恢復正常，樓市該有的節(jié)奏就會恢復。樓市的’春天’只是遲到而已。”業(yè)內人士判斷，疫情過后，樓市成交量還會有回補動作，“為了彌補虧空，后續(xù)肯定會有’補量’動作，甚至可能出現(xiàn)’淡季不淡’的現(xiàn)象”。
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