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4月25日，歷時(shí)14個(gè)小時(shí)，184.35億元，濱江連奪11宗地，成為杭州2022年首批集中土拍的最大贏家。

網(wǎng)友們對(duì)此次土拍紛紛咋舌，“杭州土拍，59塊地全部拍出，800億進(jìn)賬”“杭州這土拍多少是有點(diǎn)逆天，60塊地還封頂了一大堆。”

表面上，杭州土拍看似回暖，但實(shí)質(zhì)上卻暴露出冷熱不均的現(xiàn)象。因?yàn)樵趫?bào)名房企中，除了以濱江、綠城為首的本土房企之外，央國(guó)企報(bào)名地塊最多，而以往耳熟能詳?shù)囊恍┠玫卮髴?，則幾乎不見(jiàn)身影。

杭州的表現(xiàn)是好于大多數(shù)城市的。已完成首輪供地的北京、福州、廈門、武漢、成都、南京、東莞等城市，熱度普遍一般，出現(xiàn)了大面積的底價(jià)成交、流拍或終止轉(zhuǎn)讓；而地塊全部成交的僅3個(gè)城市，分別是重慶、長(zhǎng)沙和寧波。

以浙江隔壁的南京為例，它在4月22日落幕的今年第一場(chǎng)土拍中，20宗地，6宗流拍，14宗地成交賣出191.75億。這個(gè)金額，同比去年該城市的首次土拍，大降80%，即使相比于去年的第三輪土拍也降低了41%，令人驚呼。

而在福州，土拍現(xiàn)場(chǎng)甚至出現(xiàn)冷場(chǎng)環(huán)節(jié)。其中，有兩宗地塊原本有企業(yè)報(bào)名，但是并未有人舉牌報(bào)價(jià)，就算主持人給開(kāi)發(fā)商們?cè)O(shè)置兩分鐘的思考時(shí)間，但開(kāi)發(fā)商依然沉默以對(duì)，最終無(wú)人應(yīng)價(jià)，地塊流拍。

這其實(shí)也不難理解。疫情反復(fù)，行情走弱，以及房企債務(wù)危機(jī)，無(wú)疑連續(xù)給地市和樓市潑了幾盆冷水。

不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一季度《全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》，各項(xiàng)指標(biāo)“降”聲一片。房企在拿地上心有余而力不足，尤其是那些狀況頻發(fā)、還徘徊于ICU的開(kāi)發(fā)商。

所以眼下，已經(jīng)不能用“冷”或“熱”的字眼，去評(píng)判招拍掛市場(chǎng)的現(xiàn)狀。一方面政策暖風(fēng)頻吹，競(jìng)拍規(guī)則不斷調(diào)整放寬，給房企“減負(fù)”不少，也給地市帶來(lái)了熱度回升的信號(hào)；但政策傳導(dǎo)確實(shí)需要時(shí)間，假如銷售端未能恢復(fù)常態(tài)，房企便無(wú)更多的資金，流向土拍市場(chǎng)。

供地冷熱交替

第一輪拍地，從部分城市的表現(xiàn)來(lái)看，似乎如地產(chǎn)人所愿，出現(xiàn)了自去年下半年以來(lái)，未曾見(jiàn)到的“熱度”，甚至有“馬甲”拍地再次重出江湖。

此次濱江為了能夠拔得“頭籌”，在土拍前一星期，它一口子新增20家全資子公司，注冊(cè)資本清一色都是10萬(wàn)元。

在業(yè)內(nèi)，設(shè)立“馬甲”公司拍地是頗為常見(jiàn)的做法。好處在于，多個(gè)“馬甲”公司有利于分散競(jìng)標(biāo)，或者與他人合伙拿地，從而增加成功率。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解，此輪杭州首批集中供地，共出讓60宗涉宅地（包括2宗租賃用地），總建筑面積580.7萬(wàn)平方米，總起價(jià)797.9億元，最終收金826億元。

此前，北京共推出18宗土地僅一宗流拍，3宗觸及限價(jià)，攬金480.2億元，打響了年度供地的“第一槍”；廈門也是10宗地成交了9宗；合肥有九成土地“封頂”成交；重慶甚至出現(xiàn)了零流拍，其中還有3幅地塊觸頂搖號(hào)。

多座城市的溢價(jià)成交現(xiàn)象，相比去年底更為明顯。已完成第一輪供地的廈門、合肥、北京、青島、福州、重慶、武漢、杭州，其溢價(jià)率分別為7%、11%、4.8%、2%、4.2%、5.4%、1.5%、3.5%，均有所回升。

3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，明確要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

隨后，各地因城施策的“穩(wěn)樓市”政策，已經(jīng)逐漸鋪開(kāi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有70多城出臺(tái)了提高公積金貸款額度、降首付比例、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等措施。外界有理由相信，待樓市回暖，現(xiàn)金流便會(huì)更多地流向土地市場(chǎng)。

然而，政策端傳遞到市場(chǎng)端是需要時(shí)間的，再加上疫情的反復(fù)，今年房企期盼的4月“小陽(yáng)春”遲遲未到。因此眼下部分房企的積極拿地，并非普遍現(xiàn)象。

福州土拍便與外界的期待相去甚遠(yuǎn)，實(shí)際成交總價(jià)為82.1億元，相當(dāng)于原本預(yù)想的所有地塊起拍價(jià)的一半都不到。

具體來(lái)看，該城掛牌20宗地，總起價(jià)182.58億元。但最終城區(qū)取消出讓3宗，流拍2宗，底價(jià)成交8宗，2宗溢價(jià)；馬尾底價(jià)成交一宗；長(zhǎng)樂(lè)流拍1宗，底價(jià)成交1宗。

早在福州土拍開(kāi)始前，就有網(wǎng)友爆料稱，有11宗土地?zé)o人報(bào)名。果不其然，在土拍開(kāi)始之前，主辦方就直接公布三幅地塊取消出讓。

拍賣中，更是多次出現(xiàn)了冷場(chǎng)環(huán)節(jié)。其中，有兩宗地塊原本有企業(yè)報(bào)名，但是并未有人舉牌報(bào)價(jià)，就算主持人給開(kāi)發(fā)商們?cè)O(shè)置兩分鐘的思考時(shí)間，但開(kāi)發(fā)商依然沉默以對(duì)，最終無(wú)人應(yīng)價(jià)，地塊流拍。

4月22日落幕的南京土拍，也同樣遇冷。其總共推出20宗地，有6宗流拍，14宗地成交，共賣出191.75億元?；叵肫鹑ツ甑氖讏?chǎng)集中土拍，南京一共出讓51幅地塊，總價(jià)992.5億元。轉(zhuǎn)眼一年時(shí)間，可謂是冰火兩重天。

東莞于今年剛加入集中供地的隊(duì)伍，但首次亮相，并未迎來(lái)開(kāi)門紅。其原定于4月19日至20日集中出讓的8宗宅地，就有6宗因故終止出讓，剩下的兩宗地由保利、武漢地產(chǎn)集團(tuán)拿走。

要知道，東莞可是二線城市的典型代表，其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)在國(guó)內(nèi)一直屬于前列。市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心跌落到了什么程度，也由此可見(jiàn)一斑。

無(wú)獨(dú)有偶，天津也有部分地塊因故停牌。其中，天津市內(nèi)六區(qū)地塊全部中止出讓，后續(xù)將結(jié)合疫情防控有關(guān)要求，另行安排出讓。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，此前3月25日，天津共公布了第一批共30宗集體出讓地塊，包含29宗涉宅用地及1宗商服用地。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，一季度天津在土地市場(chǎng)，共計(jì)成交約158萬(wàn)平米，成交面積同比下滑約38%。

4月25日，天津與杭州同一天啟動(dòng)第一輪土拍，共計(jì)15宗地塊入市競(jìng)拍，最終僅6宗地成交，總成交金額約43.5億元，總成交土地面積約48.6萬(wàn)平方米，其余9宗地塊流拍。相形之下，略顯落寞。

“放寬”拿地門檻

公開(kāi)市場(chǎng)土地出讓門檻的“松緊帶”，是隨著房企拿地?zé)岫鹊母叩投{(diào)整的。

去年首輪土拍22城出讓面積超1億平方米，平均溢價(jià)率約14.7%，多地出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象，但第二輪土拍隨即“收緊”了拿地條件。

但后來(lái)面臨調(diào)控，民營(yíng)房企拿地身影漸隱，土拍市場(chǎng)上大多由國(guó)資、城投公司托底，活躍度大不如前。去年四季度以來(lái)，政策暖風(fēng)開(kāi)始吹拂，第三輪土拍也有了放寬出讓條件的種種跡象。

今年的第一輪集中供地，依然延續(xù)放寬的節(jié)奏。

據(jù)某地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，本輪集中供地，多地將保證金下調(diào)至起始總價(jià)的20%，溢價(jià)率則嚴(yán)控在15%以內(nèi)，有些地區(qū)溢價(jià)率上限甚至下調(diào)至10%。而在去年首輪雙集中，許多地區(qū)這一數(shù)據(jù)為30%，有的甚至達(dá)到50%。

此外，付款周期有了適當(dāng)?shù)难娱L(zhǎng)。比如重慶在付款進(jìn)度方面，多要求1年內(nèi)付清，較之前的3個(gè)月大幅延長(zhǎng)，這給了房企資金騰挪的時(shí)間與空間。

以往競(jìng)配建、競(jìng)自持的競(jìng)拍模式也不再盛行，今年各地普遍在限地價(jià)基礎(chǔ)上，以搖號(hào)、抽簽形式進(jìn)行競(jìng)拍。該舉措可以大幅降低項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)成本，為開(kāi)發(fā)商減輕負(fù)擔(dān)，以提升他們的拿地意愿。

此前，廈門有2宗地、武漢有1宗地，便是“觸及最高限價(jià)+搖號(hào)”成交。合肥也優(yōu)化了競(jìng)價(jià)規(guī)則，它取消了在達(dá)到中止價(jià)后“競(jìng)裝配率”的競(jìng)價(jià)方式，統(tǒng)一采用“競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案”，同時(shí)降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量。

合肥之所以成為今年第一輪土拍的“熱土”，還因?yàn)樵摮鞘姓{(diào)整了部分地塊的容積率，成為賦予房企更多利潤(rùn)空間的土拍范例。

合肥濱科城BK202203、BK202204、BK202205這3宗地位于省府中軸，從北到南一字排開(kāi)，去年公布的容積率分別為2.3、2.0、1.6，現(xiàn)在分別調(diào)高到2.8、2.2、2.0，這意味著項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)房源的增多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，合肥此次17宗涉宅地塊的平均利潤(rùn)率，達(dá)到10.8%（按成交價(jià)），能滿足多數(shù)房企目前的利潤(rùn)要求。

在各方面的“松綁”下，今年第一輪供地中，民企拿地偶有活躍的表現(xiàn)。比如3月底的重慶土拍，龍湖、海成、昕暉、保億、天泰等民企與中海、華潤(rùn)、大悅城和建發(fā)等國(guó)央企站到一起，逐鹿13宗地塊，共計(jì)建面147.1萬(wàn)平方米。

最終，民企在重慶拿地塊數(shù)占比38.46%，接近4成，拿地面積占比27.22%；成交金額方面，民企則占比22.16%，超過(guò)兩成。

放眼去年全年，拿地金額同比上漲且全年金額超過(guò)250億的百?gòu)?qiáng)房企中，國(guó)企、央企占據(jù)半壁江山。其中，萬(wàn)科、中海、招商、華潤(rùn)等均位列2021年新增拿地價(jià)值TOP 10，而越秀、建發(fā)等在集中供地中表現(xiàn)突出，拿地金額較2020年增長(zhǎng)129%和60%。

市場(chǎng)人士看慣了民企過(guò)去一段時(shí)間的躺平，眼見(jiàn)重慶土拍民企的進(jìn)取情景，驚呼“民企拿地信心初現(xiàn)”。

但這畢竟只是個(gè)別現(xiàn)象。總體來(lái)看，民企開(kāi)發(fā)商因自身的流動(dòng)性問(wèn)題，仍未得到根本性的緩解，所以他們拿地的欲望并不強(qiáng)烈，國(guó)資托底拿地的現(xiàn)象，也未得到真正的轉(zhuǎn)變。

收并購(gòu)成“上策”

今年業(yè)績(jī)會(huì)上，房企管理層提到最多的“增肌之策”是收并購(gòu)，而不是招拍掛。

因?yàn)橛胁①?gòu)貸的加持，一些能融到資且有資金空間的房企，會(huì)更傾向于收購(gòu)現(xiàn)成項(xiàng)目，以便更快地轉(zhuǎn)化為可售貨值。因此，開(kāi)發(fā)商較低土拍參與度，并不讓人意外。

美的置業(yè)管理層便表示，接下來(lái)可能會(huì)推進(jìn)一些合作項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)或者置換，主要是為了使項(xiàng)目更加順利推進(jìn)，提升權(quán)益占比，提升自操盤比例。另外，這家房企還將通過(guò)并購(gòu)貸去解決收購(gòu)資金，通過(guò)收購(gòu)，項(xiàng)目的去化、操盤得到了改善。

郁亮也表示，“萬(wàn)科在確保自己安全，不給行業(yè)添麻煩的情況下，盡其所能去做一些對(duì)行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)有利的事情，所以也會(huì)留意相關(guān)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)。”

眼下，諸多房企老板敢在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，必然會(huì)提到一個(gè)前提，那就是現(xiàn)金流平衡。

新城高管表示，公司對(duì)土地市場(chǎng)保持密切關(guān)注，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，視市場(chǎng)情況，在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上來(lái)做決定，選好城市、機(jī)會(huì)和時(shí)間精準(zhǔn)投拓，保障公司的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。

時(shí)代中國(guó)的岑釗雄也透露會(huì)在土儲(chǔ)方面做一些調(diào)整，在利用城市更新的逐步轉(zhuǎn)化，增加高質(zhì)量土儲(chǔ)的同時(shí)，減少通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)的舉措來(lái)增加土儲(chǔ)；接下來(lái)會(huì)更傾向于兩者相結(jié)合，在合適的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)儲(chǔ)。

不過(guò)，為了回流部分現(xiàn)金，4月16日，有消息稱，時(shí)代中國(guó)致函廣州市政府的《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》，請(qǐng)求退出部分舊改項(xiàng)目。

碧桂園雖然保持著銷售韌勁，以及高回款率，但其仍然表示，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和資金的情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)。

因?yàn)樵摴驹谌ツ戢@取的土地，大概5個(gè)多月就可以開(kāi)盤銷售，所以它一般會(huì)選擇在部分城市市場(chǎng)筑底的時(shí)候，進(jìn)行比較多的投資。再過(guò)一段時(shí)間，或許就能夠在一些局部市場(chǎng)上，看到碧桂園的拿地動(dòng)作。

今年上半年是公認(rèn)的房企償債高峰期，其中2月到期債務(wù)規(guī)模約395億元，3月、4月連續(xù)兩個(gè)月的到期債務(wù)規(guī)模均超過(guò)千億元。4月，房企待償還的海外債規(guī)模，至少還有419億元。

在這種情況下，第一季度全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建面僅15771萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)81%；同比來(lái)看，受集中供地階段性“低谷”和市場(chǎng)下行的影響，同比降幅高達(dá)60%。

有人說(shuō)，能撐過(guò)今年4月并且不暴雷的房企，后面的拿地、施工、銷售等基本都能恢復(fù)正常。后續(xù)地市真正的回暖，可能要等到地產(chǎn)銷售回歸常態(tài)，真正迎來(lái)“小陽(yáng)春”的時(shí)候。