止跌回穩(wěn)趨勢進一步鞏固 各能級城市梯次回暖丨智庫
時間:2025-04-22來源:未知 作者:acetouzi 點擊:
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4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布國民經(jīng)濟運行情況和房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.4%，超出市場預(yù)期，國民經(jīng)濟實現(xiàn)良好開局。商品房銷售面積、商品房銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)到位資金等各項指標(biāo)跌幅明顯收窄；70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格跌幅明顯收窄；一線城市新房價格環(huán)比穩(wěn)步回升，二手住宅價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)主要指標(biāo)呈現(xiàn)積極變化，止跌回穩(wěn)趨勢明顯。
2025年全國兩會首次將“穩(wěn)住樓市”寫入政府工作報告，將“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”列為經(jīng)濟工作總體目標(biāo)。在存量政策逐漸顯效和增量政策持續(xù)加碼作用下，一季度房地產(chǎn)多項指標(biāo)持續(xù)改善，為全面實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)奠定了良好基礎(chǔ)。
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房地產(chǎn)多項指標(biāo)“拐頭向上”
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1~3月份，新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3.0%，降幅比1~2月份收窄2.1個百分點。新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%，降幅收窄0.5個百分點。3月末，商品房待售面積78664萬平方米，比2月末減少1227萬平方米。其中住宅待售面積減少1017萬平方米。
價格方面，截至3月末，全國70個大中城市新房價格同比下跌5%、二手房價格同比下跌7.3%，跌幅較去年年底分別收窄0.7和0.8個百分點。3月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有24個，比上月增加6個；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，比上月增加7個。3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，這也是自去年11月份以來一線城市新房價格連續(xù)4個月環(huán)比上漲；一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.2%，止跌勢頭明顯；二三線城市呈現(xiàn)差異化特征，但整體跌幅較去年四季度有所減輕。
房地產(chǎn)開發(fā)到位資金方面，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金24729億元，同比下跌3.7%，跌幅較2024年底大幅收窄13.3個百分點。一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金和個人房貸規(guī)模降幅分別收窄了3.8和4.7個百分點。從央行發(fā)布的一季度社融數(shù)據(jù)看，一季度企事業(yè)單位貸款增加8.66萬億元，其中中長期貸款占六成，3月居民中長期貸款新增超5000億元，處于2024年初以來的高位，反映出企業(yè)投資和居民住房消費意愿回升。
土地市場方面，隨著企業(yè)資金面好轉(zhuǎn)和信心恢復(fù)，土地市場熱度明顯回升，一季度全國300城住宅用地出讓金同比增長26.5%，其中杭州、北京、上海、成都等市場貢獻顯著。全國土地平均溢價率達9.81%，同比上升5.47個百分點。
從上述數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)各項指標(biāo)與去年相比已經(jīng)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，有的已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，有的雖然仍在下滑，但跌幅明顯收窄，從圖形上看出現(xiàn)了“拐頭向上”趨勢。其中國房景氣指數(shù)自去年4月份以來已經(jīng)連續(xù)11個月回升，且創(chuàng)下21個月以來新高，表明房地產(chǎn)綜合景氣程度正在持續(xù)好轉(zhuǎn)。
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根據(jù)一季度市場數(shù)據(jù)，不同區(qū)域、不同能級城市呈現(xiàn)分化復(fù)蘇態(tài)勢，一線城市市場韌性強，核心二線城市分化明顯，三四線城市復(fù)蘇動能相對偏弱。
房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，西部地區(qū)和中部地區(qū)降幅收窄，分別為-4.8%和-8.3%，東北地區(qū)同比下滑幅度依然在20%，其中住宅投資下滑23.7%。
商品房銷售方面，西部地區(qū)新建商品房銷售面積實現(xiàn)回正，同比增長0.7%，其他地區(qū)銷售面積和銷售額下降幅度大幅收窄，同比接近回正。
根據(jù)光大證券對核心城市樓市成交跟蹤數(shù)據(jù)，3月份，北京、上海、廣州、深圳新房成交月度同比分別增長40%、15%、21%、9%；二手房成交分別增長35%、45%、25%、52%，可以看出一線城市新房、二手房成交活躍，市場恢復(fù)明顯。二線城市中，杭州、成都最為活躍，武漢、南京、合肥、天津等表現(xiàn)尚可。
房價方面，在70個大中城市中，3月份一線、二線、三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比分別下跌2.8%、4.4%、5.7%；二手住宅價值指數(shù)分別下跌4.1%、7.0%、7.8%。高能級城市房價跌幅小于低能級城市，呈梯次回暖格局。
值得注意的是，今年一季度主要城市二手房市場表現(xiàn)活躍。根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月重點14城二手住宅成交環(huán)比大增65.2%，同比增長34%，前三月較去年同期上升29.7%。二手房市場成交活躍，一方面得益于各地住房“以舊換新”等政策的大力推動，另一方面有賴于二手房以價換量，性價比得以體現(xiàn)，成為剛需客戶的首選。一面是高端置換需求帶來二手房供給，一面是剛需購房者帶來二手房需求，二手房交易成為激活置換鏈條、促進樓市回暖的重要一環(huán)。
新房市場以改善需求為主，“好房子”成市場主流。此前受到限價、限戶型面積等因素影響，大戶型、高品質(zhì)住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。近年來隨著“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的出臺和限價政策的解除，安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供應(yīng)增加。這類產(chǎn)品在地段、配套、建造品質(zhì)、層高、得房率等方面有著很強的優(yōu)勢，項目入市即受到熱捧。例如北京海淀功德寺兩項目開盤成交超150億元，上海壹號院二批次開盤，當(dāng)日成交66億元。
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今年，高層將“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”列為經(jīng)濟工作總體目標(biāo)。從一季度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場一定程度上出現(xiàn)了止跌跡象，實現(xiàn)全面止跌回溫仍需要存量政策盡快落地顯效和增量政策的進一步加碼。
4月15日，國務(wù)院總理李強在北京調(diào)研時強調(diào)，當(dāng)前和今后一個時期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進一步釋放市場潛力，著力推動“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手。要落實好各項相關(guān)政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，并及時研究推出新的支持措施。要深入推進城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，通過多種方式盤活存量、優(yōu)化增量。要聚焦城市新市民、住房困難群眾關(guān)切，調(diào)整完善相關(guān)政策，支持居民剛性和改善性住房需求。
去年“9·26”以來，中央及相關(guān)部門密集出臺了一攬子刺激政策，包括需求端解除限制性政策、降利率、降首付、降稅費等，供給端優(yōu)化“白名單”、支持收儲存量商品房和存量閑置土地等。總體上看，需求端仍有一定的政策空間，包括進一步降低準(zhǔn)備金率、降利率，特別是降低公積金貸款利率，進一步降低交易稅費，核心城市進一步放松限購區(qū)域等。供給端主要是著力推進政策落地。例如存量商品房和存量土地收儲，在資金籌集、收儲方式、后續(xù)運營等方面存在一定困難，城市更新在引入社會資本和運作模式上還需要進一步探索，這也是下一步政策推進的重點。城中村和老舊小區(qū)改造方面，可進一步擴大房票安置的使用范圍，以此消化存量商品房庫存，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
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