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鄭東新區(qū)作為現(xiàn)代化新城，猶如一顆璀璨的明珠鑲嵌在中原大地黃河之畔。從“水域靚城建設(shè)的若干構(gòu)想”到蛻變成集商務(wù)、居住、教育、科技等于一體的現(xiàn)代化多功能都市區(qū)，鄭東新區(qū)的涅槃是城市建設(shè)智慧的具象結(jié)果體現(xiàn)，更為國內(nèi)經(jīng)營城市提供了實(shí)戰(zhàn)案例。2024年9月26日下午，“鄭州CBD建成22周年發(fā)展論壇暨漁社圖書館CBD分館開館儀式”在鄭州CBD商務(wù)區(qū)黨群服務(wù)中心舉辦，王牌智庫首席專家、董事長上官同君作為演講嘉賓之一受邀出席，與華飛研究院院長、衛(wèi)華集團(tuán)原總裁俞有飛，絨言絨語文化總經(jīng)理鄭道，漁社創(chuàng)始人、中國青年創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師劉永，烏茲別克斯坦費(fèi)爾干納州投資部部長、前如斯頓市長烏姆扎科夫·霍賈·艾哈邁德一道圍繞“鄭東CBD商務(wù)區(qū)的轉(zhuǎn)型升級及發(fā)展機(jī)遇”與百余位關(guān)注鄭東新區(qū)發(fā)展的企業(yè)精英和社會各界人士深入交流，并作了《用活三個經(jīng)營，適時城市更新——關(guān)于鄭東新區(qū)CBD可持續(xù)性發(fā)展的智庫思考》的主題演講。

演講中，上官同君回顧了王牌智庫團(tuán)隊22年來對鄭東新區(qū)有意或無意的參與和見證，從記憶中的鄭東新區(qū)建設(shè)重要節(jié)點(diǎn)談起，簡明扼要地介紹了“王牌智庫與鄭東新區(qū)CBD不得不說的故事”，并從智庫視角總結(jié)了鄭東新區(qū)經(jīng)營的核密碼、提出了鄭東新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的智庫思考。

他指出，王牌智庫作為最早簽約服務(wù)鄭東新區(qū)的智庫之一，曾為鄭東新區(qū)發(fā)展提交或?qū)嵅倭恕蛾P(guān)于鄭東新區(qū)水域靚城城市定位的若干思考》《公司化運(yùn)營鄭東新區(qū)》《營銷鄭東新區(qū)》三個沉甸甸的、有重大影響力的落地實(shí)施成果。鄭東新區(qū)的華麗變身和鄭東新區(qū)土地價格的有序增長，成就了
鄭東新區(qū)在國內(nèi)外經(jīng)營城市領(lǐng)域的傳奇。但開建已有22年的鄭東新區(qū)CBD已到“中年”，面對激烈的區(qū)域化競爭，是時候該考慮CBD的城市更新了，尤其要做好策劃升級、規(guī)劃升級、投資升級、運(yùn)營升級等四大“文章”。
回望鄭東新區(qū)的發(fā)展歷程，不得不提的是其最初的構(gòu)想——“水域靚城”。這一構(gòu)想源于對城市發(fā)展模式的深刻思考，旨在通過打造生態(tài)、環(huán)形、共生、新陳代謝的城市環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共生。依照規(guī)劃，鄭東新區(qū)劃分為核心區(qū)、商住物流區(qū)、龍湖區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、科技園區(qū)、國家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)六大功能區(qū)。發(fā)展22年，鄭東新區(qū)及鄭東新區(qū)CBD早已成為兩個響當(dāng)當(dāng)?shù)某鞘衅放?，?ldquo;其背后的發(fā)展密碼是什么”一直是很多關(guān)注鄭東新區(qū)的人所期待揭開謎底的。

對此，上官同君在主題演講中講道，王牌智庫作為鄭東新區(qū)建設(shè)的見證者、參與者，原創(chuàng)實(shí)戰(zhàn)理論“經(jīng)營城市、經(jīng)營土地、經(jīng)營財政”就首先實(shí)戰(zhàn)誕生在鄭東新區(qū)。 上官同君說，鄭東新區(qū)作為國內(nèi)新區(qū)建設(shè)的典型實(shí)戰(zhàn)案例，其發(fā)展的核密碼就在于用活了“三個經(jīng)營”。

從發(fā)展總結(jié)來看，鄭東新區(qū)有五個經(jīng)驗值得借鑒：

01鄭東新區(qū)早期導(dǎo)入了頂層設(shè)計的理念和工作方法從省級引領(lǐng)謀劃，市級領(lǐng)導(dǎo)緊抓落地實(shí)施，從鄭東新區(qū)城市定位入手，到國際招標(biāo)海選規(guī)劃設(shè)計方案，從鄭州市引博士從政到鄭東新區(qū)首批高素質(zhì)公務(wù)員公開招聘，從零起步到“三年出形象、五年成規(guī)模、十年建新城”，從鄭東新區(qū)公司化運(yùn)營到鄭東新區(qū)繼任領(lǐng)導(dǎo)的務(wù)實(shí)接力，彰顯了“思路決定出路，格局決定了江山的大小”，這往往是專家、學(xué)界研究鄭東新區(qū)所缺失的視角。

02用活“三個經(jīng)營”首先讓鄭東新區(qū)的財政解放出來，通過市場化的方式為鄭東新區(qū)建設(shè)找到了發(fā)展所需的錢。其內(nèi)在的邏輯在于，經(jīng)營城市的核心是經(jīng)營土地，經(jīng)營土地的目的是經(jīng)營財政，經(jīng)營財政服務(wù)于經(jīng)營城市。
03“策劃+規(guī)劃+項目化”賦能最終勝出的鄭東新區(qū)規(guī)劃和CBD最早的沙盤，實(shí)際上是項目分解圖，體現(xiàn)的是策劃、規(guī)劃、項目化。有了規(guī)劃指引，后期在招商中依托市場填充具體項目。這是鄭東新區(qū)“一張藍(lán)圖繪到底”的戰(zhàn)略指引和發(fā)展底層邏輯。

04公司化運(yùn)營城市鄭東新區(qū)蝶變的運(yùn)營經(jīng)驗在于，精準(zhǔn)地把握了公司化運(yùn)營城市的內(nèi)涵，從最早成立的鄭東新區(qū)建設(shè)投資公司，到后來的鄭東新區(qū)“國企群”，鄭東新區(qū)的公司化運(yùn)營經(jīng)歷了1-2年打基礎(chǔ)、3-5年穩(wěn)發(fā)展、6-8年成模式、9-10年國企群的發(fā)展規(guī)律。27年來，王牌智庫深諳“土地財政向股權(quán)財政過渡”的發(fā)展趨勢，這也是國內(nèi)外城市紛紛來鄭東新區(qū)考察學(xué)習(xí)的主要領(lǐng)域。 05導(dǎo)入了“鄭東新區(qū)城市品牌營銷工程”從鄭東新區(qū)謀劃之初的媒體宣傳，到鄭東新區(qū)規(guī)劃國際招標(biāo)引來國內(nèi)外媒體聚焦。在中國營銷史上，鄭東新區(qū)曾經(jīng)上演的“市長賣樓”創(chuàng)造了“第一次”，而其“第一次”的幕后操盤推手便是王牌智庫為當(dāng)時的鄭東新區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)提報的一整套營銷策劃方案，協(xié)助鄭東新區(qū)“市長賣樓”營銷策劃方案落策劃落地實(shí)施，創(chuàng)下了“市長賣房賣的是鄭東新區(qū)”“市長營銷鄭東新區(qū)”的行業(yè)佳話。 鄭東新區(qū)之于鄭州有著特殊的地位和意義，但結(jié)合現(xiàn)狀來看，鄭東新區(qū)CBD開建已22年，也難逃“大城市病”。上官同君講道，“對于22年的城市，已經(jīng)是‘人到中年’，是時候該重新審視新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的問題了。”

比如，CBD內(nèi)環(huán)早期交房的樓房，電梯是否已經(jīng)老舊？居住舒適度是否需要更新？樓房整體物業(yè)服務(wù)水平是否跟上時代？鄭東新區(qū)的營商環(huán)境和招商虹吸力是否能為高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)續(xù)航？鄭東新區(qū)能否繼續(xù)在新城區(qū)運(yùn)營之路上持續(xù)領(lǐng)跑？

上官同君認(rèn)為，中國城市開發(fā)已從大拆大建的“高速發(fā)展”時代轉(zhuǎn)型為小修小補(bǔ)的“城市更新”時代。對鄭東新區(qū)政府而言，是時候認(rèn)真解答“如何最大化地釋放城市更新的新動能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市品質(zhì)”的時代課題了，這就需要將更多的注意力投向存量空間的優(yōu)化提升上來，需要做實(shí)策劃升級、規(guī)劃升級、投資升級、運(yùn)營升級等四大“文章”。

因為，結(jié)合鄭東新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀看，早期交房的樓盤仍然存在低層無加裝電梯、高層電梯時不時有故障的問題，城市基礎(chǔ)設(shè)施面臨改新?lián)Q代、城市停車位規(guī)劃不合理、遇暴雨道路排水不暢等“大城市病”，這就需要鄭東新區(qū)政府通過策劃升級、規(guī)劃升級、投資升級、運(yùn)營升級系列動作，摸底一個真實(shí)的發(fā)展現(xiàn)狀，做好鄭東新區(qū)常住人口和流動上班人口大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，有針對性地助力鄭東新區(qū)CBD城市面貌、城市品牌、幸福指數(shù)再現(xiàn)新容。

在城市居住舒適度方面，可以聚焦城市地下管網(wǎng)、城市污水管網(wǎng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、老舊片區(qū)進(jìn)行改造:

一是城市地下管網(wǎng)更新改造。包括對城市燃?xì)狻崃?、給排水、電力等城市地下管網(wǎng)實(shí)施更新改造，因地制宜推進(jìn)城市地下綜合管廊建設(shè)；

二是城市污水管網(wǎng)全覆蓋樣板區(qū)建設(shè)。包括對污水處理管網(wǎng)按照“廠網(wǎng)一體”的模式進(jìn)行更新改造；

三是市政基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板。包括對生活垃圾分類、綜合桿箱、物流設(shè)施等市政基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提升改造，推進(jìn)口袋公園建設(shè)和綠地開放共享；

四是老舊片區(qū)更新改造。包括對既有公共建筑、公共空間等進(jìn)行節(jié)能降碳等提升改造,實(shí)施城市功能完善工程，公共場所無障礙環(huán)境建設(shè)改造。還有當(dāng)前鄭東新區(qū)CBD面臨國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行帶來的若干影響，CBD內(nèi)外環(huán)寫字樓樓價下跌、空置率偏高，以及CBD稅收結(jié)構(gòu)的微妙變化，這個需要如意湖辦事處率先思考應(yīng)對。建議設(shè)立專門的課題進(jìn)行深入的研究，如果做得好，會給鄭州市的基層街道辦事處和社區(qū)提供一個實(shí)戰(zhàn)模板，上官同君說。

“只有切實(shí)補(bǔ)‘面子’、修‘里子’，配齊城市空間功能，保留住鄭東新區(qū)的文脈和鄉(xiāng)愁記憶，并以產(chǎn)業(yè)賦能，才能持續(xù)激發(fā)鄭東新區(qū)發(fā)展的新動能，”上官同君說，“思考從追求‘土地增量’紅利轉(zhuǎn)向挖潛‘土地存量’紅利的實(shí)施路徑，做好可持續(xù)經(jīng)營城市的城市管理環(huán)節(jié)，積極營造鄭州市年輕白領(lǐng)聚集地和成長型企業(yè)集聚地，將為鄭東新區(qū)品牌上臺階、公司化運(yùn)營城市提供續(xù)航支撐。”

演講最后，上官同君向在座嘉賓拋出“面對激烈的區(qū)域化競爭，鄭東新區(qū)該如何持續(xù)謀劃高質(zhì)量發(fā)展”的疑問？他提到，“行走世界，王牌智庫從未忘記曾經(jīng)在鄭東新區(qū)建設(shè)過程中所取得的收獲”，在王牌智庫已出版的《縣域治理王牌方略——如何當(dāng)好縣委書記》，擬出版的《鄉(xiāng)鎮(zhèn)治理王牌方略——如何當(dāng)好鄉(xiāng)鎮(zhèn)書記》《市域治理王牌方略——如何當(dāng)好市委書記》《因“鏈”施策28條——河南28個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)招商實(shí)戰(zhàn)研究（2024年）》原創(chuàng)理論專著中，王牌智庫始終秉持為地方經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展智謀系統(tǒng)解決方案的理念，致力于為地方政府拼經(jīng)濟(jì)提供實(shí)戰(zhàn)解題思路。 而鄭東新區(qū)作為王牌智庫的頂層設(shè)計實(shí)戰(zhàn)案例城市，既傾注了智庫人的智慧，也傾注了智庫人的心血。上官同君說，22年來，他在國內(nèi)的演講、論壇和高校講座中，講述鄭東新區(qū)的案例實(shí)戰(zhàn)，不下500場。因此，王牌智庫對鄭東新區(qū)的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的思考從未停止過。鄭東新區(qū)未來的高質(zhì)量發(fā)展，建議導(dǎo)入城市更新，并持續(xù)著力做好五件事：

01繼續(xù)用好“頂層設(shè)計”工作方法以頂層設(shè)計指揮棒戰(zhàn)略指引鄭東新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展系統(tǒng)解決方案的落地實(shí)施，解決“干什么”“誰來干”“說出去”三個歷史難題，破解施政綱要優(yōu)化、專業(yè)招商上臺階、城市美譽(yù)度提升的關(guān)卡。

02大手筆策劃“鄭州親鄰計劃”破解CBD城市發(fā)展中面臨的難題（方案涉密在此暫不對外宣發(fā)），需要做專題研發(fā)，就是對CBD區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)做專題研發(fā)，理清思路，一手抓CBD城市更新計劃，一手抓樓宇經(jīng)濟(jì)，一手抓CBD新品牌城市定位，做好城市營銷。如此，方能跟上當(dāng)前政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀“賽跑”的節(jié)奏。

03給CBD導(dǎo)入城市更新理念，預(yù)防并解決CBD的“大城市病”城市更新是CBD解決大城市病的解題抓手，要認(rèn)真評估拿出系統(tǒng)解決方案，不僅是CBD城市硬件設(shè)施更新，還要與時俱進(jìn)抓CBD的城市服務(wù)軟件和品牌新定位的課題導(dǎo)入，全新構(gòu)建創(chuàng)新CBD的城市更新系統(tǒng)。

04抓CBD產(chǎn)業(yè)定位研發(fā)、產(chǎn)業(yè)升級實(shí)操樹立“抓產(chǎn)業(yè)、有錢花”的理念，給鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展準(zhǔn)備CBD樣板。利用當(dāng)前河南省政府正在搭理推進(jìn)的“7+28”條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈政策和機(jī)遇風(fēng)口，重點(diǎn)聚焦核心產(chǎn)業(yè)鏈，把“基金”建在產(chǎn)業(yè)鏈上，推動鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)招商邁向新的臺階。

05堅定不移地做好“三個經(jīng)營”系統(tǒng)工作通過持續(xù)導(dǎo)入“三個經(jīng)營”，把鄭東新區(qū)的土地資產(chǎn)配置的成果轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量發(fā)展的“資本”。具體實(shí)施路徑有：登高望遠(yuǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)謀劃經(jīng)營城市；讓財政回歸本位，保民生、保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)；整合土地資源、向存量要增量，實(shí)現(xiàn)土地利用與戰(zhàn)略規(guī)劃的高效銜接。上官同君說，是時候該給鄭東新區(qū)導(dǎo)入城市更新了。如何做好CBD城市更新工作，這又是一個龐大的系統(tǒng)工程，需要頂層設(shè)計繼續(xù)專業(yè)護(hù)航。