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園區(qū)開發(fā)不能憑空進行，必須占據(jù)一定的地理空間。土地開發(fā)是園區(qū)開發(fā)最基礎層次的要求，它是指對土地進行整理投資的開發(fā)過程，具體來說就是按照園區(qū)規(guī)劃要求，開發(fā)主體對園區(qū)建設用地進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)幕A配套設施建設，從而將“生地”做成“熟地”的全過程。

由此可見，土地開發(fā)是土地出讓或項目開發(fā)的前期行為，以拆遷安置、土地平整和基礎配套設施建設為重點，并以土地“由生變熟”為開發(fā)結果。我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)“熟地”程度經(jīng)歷了從“三通一平”到“十三通一平”的漸進改變，如山東日照高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)即實現(xiàn)了土地一級開發(fā)的“十三通一平”。根據(jù)“熟地”程度不同，土地一級開發(fā)的內(nèi)容不斷豐富，開發(fā)成本也不斷增加。

除了基礎設施建設內(nèi)容的不同，基礎設施建設的技術手段也在升級。傳統(tǒng)上，各種城市管線均采用直埋或架空的方式進行鋪設，隨著科技的發(fā)展以及城市化水平的提高，傳統(tǒng)的管線鋪設方式越來越不適應城市可持續(xù)發(fā)展的要求，采用共同溝的模式進行管線的鋪設成為園區(qū)開發(fā)建設的趨勢與潮流，我國繼1994年底在上海浦東建立國內(nèi)第一條規(guī)模較大、距離較長的共同溝后，北京、濟南、杭州等地也相繼開展了這一工程。

功能載體建設是建立在土地一級開發(fā)的基礎上對土地的深度開發(fā)，是完善園區(qū)服務配套，增強園區(qū)專業(yè)服務能力，提高園區(qū)土地集約利用能力，提升園區(qū)項目吸引力和整體競爭力的重要手段。隨著園區(qū)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，簡單的土地招商模式已不能適應時代的潮流，推動相關功能載體建設已是大勢所趨。根據(jù)載體功能不同，功能載體大致可分為配套服務類、產(chǎn)業(yè)運營類、產(chǎn)業(yè)服務類三種類型，具體內(nèi)容如下表所示：

整體環(huán)境營造是指營造出一種既有利于提升企業(yè)和園區(qū)生產(chǎn)、生活質(zhì)量，又有利于集聚優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源和一流的人才資源的氛圍。整體環(huán)境營造是對園區(qū)更深層次的開發(fā)，已成為眾多相對成熟型園區(qū)的發(fā)展方向，如上海金山建設的生態(tài)型工業(yè)園區(qū)，花園式辦公的上海浦東金橋、美國硅谷建設的花園式園區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)建設的智慧型園區(qū)等。如表3所示，園區(qū)整體環(huán)境營造主要體現(xiàn)在綠化景觀、生態(tài)載體、人文設施、社區(qū)建設四個方面。