房貸利率“換錨”今日落地
今年8月20日，利率市場化改革更進一步，LPR形成機制改革后的首次報價公布，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報價顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。
隨著LPR改革，個人住房貸款利率也發(fā)生重大變化。
8月25日，央行發(fā)布2019年第16號公告稱，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成；首套房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
“新老劃斷”也是此次利率改革中的另一關注點。央行在當時的公告中表示，10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
央行有關負責人解釋到，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行；與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。簡單來說，已經在還貸款的購房者月供不會受到影響，除非央行加息或降息。
此外，央行明確，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
房貸利率是升是降？
9月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場報價利率（LPR），其中5年期為4.85%。這意味著，各家銀行首套房利率應不低于4.85%，二套房利率不低于5.45%。據上海證券報，對于購房者來說，最關心的就是“換錨”后利率變化到底大不大。從目前已經公布LPR加點利率的地區(qū)看，利率前后變化并不大。以北京地區(qū)為例，首套和二套房貸利率不得低于相應期限LPR加55個基點和105個基點。按照最新的5年期LPR 4.85%來計算，首套和二套房貸利率下限分別為5.4%和5.9%。這一水平，與此前的“老辦法”水平基本相當。此前，北京市首套房貸利率普遍在基準利率的基礎上上浮10%，二套上浮20%。以4.9%的貸款基準利率計算，上浮10%為5.39%，上浮20%為5.88%。據北京青年報測算，以100萬元25年期的首套房貸為例，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元；若是二套房，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。而在深圳，首套和二套房貸利率分別不得低于相應期限LPR加30個基點和60個基點，據此計算，利率分別為5.15%和5.45%。這與此前深圳首套房利率5.145%、二套房利率5.39%的差別也不大。另據經濟日報，在江蘇南京首套房利率為LPR基礎上加80個基點，二套房加105個基點；而在蘇州，首套房則是LPR基礎上至少加120個基點，二套房加150個基點。據北京青年報，對于未來房貸利率的走勢，興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋認為，短期來看，房貸利率應該變化不大，但長期來看，如果市場對房價的預期徹底扭轉，在房價往下走的周期可能會出現(xiàn)一定松動，這個可能需要比較長的時間。她同時強調，目前一二線城市與三四線城市的房價走勢有很大差異，因城施策的房地產調控未來也還會繼續(xù)貫徹下去，不同城市的房貸利率狀況也會不一樣。
地產商四季度“蓄客沖量”
據證券時報，近期有房產中介不斷以10月8日之后貸款利率將上調為由向購房者推銷，鼓吹購房者盡快買房。不過，一些購住房者卻顯得很淡定：房貸利率可能在短期內略有上升，但這種上升的幅度在短期內可以說非常小。購房的羅先生表示：“最近工作太忙了，還沒來得及了解，但稍微了解了一下每個月房貸也就多幾十塊，所以不會因為房貸利率而改變自己的購房計劃。”
恰巧的是，目前正值樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，深圳市場的表現(xiàn)有所升溫。數(shù)據顯示，上周深圳全市共簽約成交一手住宅759套，環(huán)比大幅上升50.6%。二手住宅方面，上周全市分別過戶成交二手住宅1808套，環(huán)比增長近34%；之前一周除南山區(qū)以外，各區(qū)成交量基本上均下滑超過一成。與此同時，房企繼續(xù)加快了入市的步伐，深圳市場在上周就新增4個預售項目。根據美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，9月共有17個新項目入市。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，在“金九銀十”的浪潮下，全市供應量及成交量均穩(wěn)步上升，預計10月份樓市將持續(xù)保持穩(wěn)中有增的趨勢。
另據中國證券報，從一線城市的情況來看，盡管國慶期間人氣不旺，但地產商和銷售中介機構仍通過一系列活動積極“蓄客”，全力沖刺四季度。
“十一”過后，北京預計將有12個項目陸續(xù)入市，區(qū)域分布在朝陽、通州、昌平、順義、石景山、延慶等區(qū)域。目前不少項目已經通過各種手段積極“蓄客”，全力沖刺四季度。有房企人士表示，目前北京的限競房項目中，除個別項目外，不少項目都能有折扣優(yōu)惠，在四季度沖全年銷量的壓力下，不排除部分項目推出“以價換量”。
而從目標完成情況來看，截至9月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近四成房企目標完成率達到75%以上，另有近四成房企的目標完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標完成率未達到65%。
克而瑞認為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績目標的關鍵期。從房企中期報告來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點集中在四季度，將為業(yè)績沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定回升。
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