“3月份的到訪和認(rèn)購都較前兩個(gè)月有所提升，‘小陽春’還是來了。”
“上個(gè)月，CID板塊的新房銷售還是比較火熱的，青云闕單月來訪超2800組，成交額達(dá)到了2.5億元。目前青云闕昱府18號樓143平方米戶型即將售罄，16號樓即將加推。”
“科技路金茂府是公司2024年3月首開的主力熱銷項(xiàng)目，單日最高到訪超230組，預(yù)計(jì)4月也將加推，主力戶型面積段為140~170平方米。”
近日，多位業(yè)內(nèi)人士表示，春節(jié)之后西安樓市熱度持續(xù)上升。據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，3月西安樓市成交54.98萬平方米，環(huán)比上漲46%；均價(jià)17934元/平方米，環(huán)比上漲1%。
二手房也表現(xiàn)不俗。根據(jù)西安市住建局的數(shù)據(jù)，3月份，西安二手房網(wǎng)簽備案面積114.61萬平方米，環(huán)比增長55%；其中，住宅網(wǎng)簽備案10470套，環(huán)比增長50.17%，面積105.36萬平方米。
“部分項(xiàng)目通過折扣促銷、渠道點(diǎn)位加碼等舉措刺激需求釋放，市場轉(zhuǎn)化效能呈現(xiàn)顯著提升，客戶成交轉(zhuǎn)化率優(yōu)化。”克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵說道。
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受傳統(tǒng)春節(jié)因素影響，1、2月份的西安樓市呈現(xiàn)出周期性淡季影響，成交量持續(xù)走低。其中，1月新房成交67.61萬平方米，環(huán)比下滑14%，同比下滑7%；2月成交36.59萬平方米，環(huán)比下跌46%，同比下跌37%。
這也拖累了一季度的整體表現(xiàn)。“一季度西安雖保留全國前十市場地位，但位次下降；商品房成交量同比下滑，以往樓市‘金三’光環(huán)褪去，新房庫存壓力維持，去化周期再次拉長。”中指研究院在分析報(bào)告中寫道。
據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，一季度，西安樓市成交面積為254.51萬平方米，同比下降19.8%，位居全國第四；銷售金額352.69億元，同比下降22.48%，位居全國第十位。與此同時(shí)，回顧一季度的樓市情況，多位業(yè)內(nèi)人士都發(fā)出了“嘆息”。
“每周的來訪大概只有10組左右，現(xiàn)在分銷都拉不來客戶，根據(jù)我們監(jiān)測，清明節(jié)競品只成交了1、2套，以前幾乎都是搖號開盤。今年以來，客戶成交周期不斷拉長，觀望情緒濃厚，本質(zhì)上還是因?yàn)槭掷镔Y金的問題。”一位在熱點(diǎn)區(qū)域有項(xiàng)目的策劃人士表示。
另外一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士也提到，客戶觀望情緒濃厚。在她看來，除了經(jīng)濟(jì)及預(yù)期的原因之外，還與土地供應(yīng)有著很大的關(guān)系，“根據(jù)各區(qū)發(fā)布的土地供應(yīng)計(jì)劃，后續(xù)西安還有大量供地，甚至核心板塊都有供應(yīng)。在產(chǎn)品不斷迭代的當(dāng)下，客戶會考慮未來的房子是不是更好，進(jìn)而拉長購房周期。”她說道。
她提到，目前西安樓市新房和二手房呈現(xiàn)出“脫鉤”的趨勢，二手房房東賣房之后并沒有進(jìn)入新房市場，形成有效需求，這也說明了客戶觀望情緒濃厚。
市場承壓之下，企業(yè)表現(xiàn)焦灼。“現(xiàn)在能做的就是階段性推出優(yōu)惠房，拓寬渠道等等。”上述策劃人士說道。
具體到市場，熱門板塊的項(xiàng)目打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，工抵房、返傭等亂象也重返市場。一季度，位于高新區(qū)“軟東”板塊的高新宸樾推出一批“工抵房”，其中建筑面積約178平方米的戶型，單價(jià)約為20224元/平方米，遠(yuǎn)低于2.6萬元/平方米的備案價(jià)。同板塊的高科·軒閱里備案價(jià)約為18000元/平方米，降價(jià)之后單價(jià)約15000元/平方米。
企業(yè)的舉措也影響了房價(jià)的表現(xiàn)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一季度，西安房價(jià)環(huán)比處于小幅下跌狀態(tài)，3月則下跌0.2%，降幅較上月有所收窄。
“當(dāng)前市場仍以‘以價(jià)換量’為主，開發(fā)商通過‘明漲暗降’如特價(jià)房、工抵房等舉措促進(jìn)銷售，但此舉加劇了價(jià)格進(jìn)一步下行的擔(dān)憂。”中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿表示。
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市場階段性的調(diào)整并沒有影響企業(yè)對西安的價(jià)值判斷，多位企業(yè)人士表示，在全國主要二線城市中，西安仍然是一個(gè)“好市場”。
其中，一位不愿具名的人士坦言：“據(jù)我們調(diào)研，在很多企業(yè)內(nèi)部，西安的利潤率仍然可以排進(jìn)前三。”上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也分析認(rèn)為，西安房價(jià)在連漲60個(gè)月后進(jìn)入階段性調(diào)整，屬于正常情況，但跌幅整體有限，并沒有出現(xiàn)大跌也沒有大漲，較為平穩(wěn)。
“從投資的角度來看，穩(wěn)就是一只‘好股票’，就值得長期持有，去其他城市可能‘死得更快’，在西安還能‘活下來’。”他表示。
雖然整個(gè)市場彌漫著觀望情緒，但并不乏紅盤，凸顯出了分化的底色。2月份，保利云谷和著三批次再加推,首周單日到訪破300組,蓄客一周,周六開盤成交破1.2億元，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，前3月項(xiàng)目成交金額為7.3億元。金茂璞逸曲江則成為豪宅熱銷的代表，前3月銷售額為4.2億元，屢開屢罄。
“現(xiàn)在的紅盤有兩個(gè)特征，一個(gè)是有學(xué)校加持，比如高新31小附近的幾個(gè)項(xiàng)目以及港務(wù)區(qū)；另外一個(gè)就是兩區(qū)交會處的項(xiàng)目，例如灃東融合區(qū)的項(xiàng)目，可以通過低價(jià)來吸附高新區(qū)的客戶，也可以吸附區(qū)域本身的客群；剩下的項(xiàng)目能否突圍，要靠強(qiáng)大的產(chǎn)品力，而現(xiàn)在卷價(jià)格的這些項(xiàng)目，都是因?yàn)楫a(chǎn)品雷同，沒有差異化，無法打動客戶。”上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說道。在他看來，產(chǎn)品同質(zhì)化也是項(xiàng)目卷價(jià)格的深層原因。
在這個(gè)尚屬穩(wěn)健的市場上，企業(yè)也在不斷創(chuàng)新。近日，綠城海棠五章·錦海棠開放了實(shí)景展示區(qū)，會所也同步開放。在過往的項(xiàng)目中，游泳池幾乎是會所的標(biāo)配，但該項(xiàng)目卻將游泳池替換為籃球場。同時(shí)，項(xiàng)目沒有一味地做大露臺，而是將贈送面積給到了室內(nèi)，加大了業(yè)主的實(shí)際使用面積。
一直以來，隱私性欠佳是第四代住宅飽受詬病的問題。據(jù)金茂西安設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人介紹，金茂在新項(xiàng)目的露臺部分采用了金屬格柵設(shè)計(jì)，在一定程度上有效保護(hù)了業(yè)主的隱私。
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不同于新房市場的內(nèi)卷升級，二手房市場的熱度則是持續(xù)攀升。中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前二手住宅成交量已經(jīng)超過新房成交量31.95%，成為樓市主導(dǎo)力量。
具體來看，根據(jù)西安市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1月西安二手房網(wǎng)簽備案6048套、2月份備案6972套，3月份10470套。整體來看，今年第一季度，西安二手房成交23490套，與2024年第一季度的2.17萬套相比上漲7.8%，回暖態(tài)勢明顯。
“工作日一天能帶看四五組客戶，今天簽約中心坐滿了人。”灞橋區(qū)嘉園華府德祐門店的一位經(jīng)紀(jì)人表示，這導(dǎo)致她接待下一組客戶時(shí)遲到，張女士便是她接待的下一組客戶。
為了避免和父母同住，張女士在3月份購置了一套小戶型的二手房，從看房到最終簽約僅僅用了一周的時(shí)間。在她的購房清單中，一共有3套心儀的房源，第一套裝修較好，是她最心儀的房源，在她看房的第二天，這套房源就已經(jīng)成交，速度之快讓她有些措手不及。
為了避免第二順位的房子被搶走，5天后她便與對方簽了合同；2天之后，第三順位的房子也顯示已經(jīng)成交了。
“一季度二手房市場表現(xiàn)好，有一部分原因是春節(jié)擠壓的備案數(shù)據(jù)，還有一部分原因是學(xué)區(qū)房需求，這部分需求在每年的3月份都會出現(xiàn)一次。”中海學(xué)仕里附近一家二手門店的店長說道。
值得一提的是，隨著次新房加速入市，剛需、剛改不再執(zhí)著于新房，而是也開始在二手房市場“淘貨”。前瞻顧問也在分析報(bào)告中提到，5年內(nèi)次新房降價(jià)8%，成交占比提升3%（如高新CID、港務(wù)區(qū)），導(dǎo)致部分客群轉(zhuǎn)向二手房市場。
上述策劃人士表示：“我們面對的競爭對手不只是新房，還有二手房。雖然產(chǎn)品不同，但次新價(jià)格低，買完即可裝修，位置相差無幾，對新房的分流影響還是蠻大的。”
以中海·學(xué)仕里為例，作為高新三期熱門的學(xué)區(qū)房，2月份，該小區(qū)迎來首套二手房成交，建筑面積為115平方米成交總價(jià)為300萬元，這套房子業(yè)主至少虧損20萬元以上。3月份，同戶型的房源成交價(jià)已下調(diào)至291.5萬元。一位購房者說道：“現(xiàn)在買這個(gè)小區(qū)，既省去了搖號的麻煩，又省去了等待期，價(jià)格還更低。”
同樣的區(qū)位更低的價(jià)格，次新小區(qū)給了購房者更多的選擇。從去年至今，西安的二手房市場始終處在以價(jià)換量的通道中，來自前瞻顧問的數(shù)據(jù)顯示，一季度均價(jià)穩(wěn)定在1.3萬元/平方米，較2024年四季度下降4%。
隨著掛牌量的持續(xù)增加，二手房的價(jià)格仍在不斷承壓。據(jù)貝殼app數(shù)據(jù)，截至2025年4月15日，西安二手房掛牌量為154986套，而2024年一季度為149363套，增加了5623套。
“西安二手房掛牌量巨大，熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)充足，賣方主動調(diào)價(jià)促進(jìn)成交，買方議價(jià)空間擴(kuò)大，供需雙方在價(jià)格博弈中加速去化，未來一段時(shí)間，二手房市場‘以價(jià)換量’將是常態(tài)”。克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵在接受采訪時(shí)表示。
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